一直以来，受各大开发商及传统住宅投资影响，地产投资最重要的考量因素就是地段，尤其许多中小投资者对于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是价格再低，也不会吸引到他们投资或租赁。商铺属于商业地产范畴，除了有地产方面地段为王的投资属性，还具有商业经营的性质，所有商铺投资除了地段，应该还有更多可以挖掘投资潜力。

业内人士许先生向记者分析，地段论虽然有助于企业长期稳定的发展，但同时也可能因固守地段论而失去许多机会。在城市化高速发展的阶段，多中心发展趋势明显，市中心地段可开发用地日渐稀少；而分散在城市四周的城乡结合部、新城区等新开发地段涌现出许多的商业机会，因此应该对地段论有一个重新的认识。

首府资深房产经纪吕强提出，经营价值才是投资商铺成败的关键。现在越来越多所谓的好地段商铺成为投资毒药。经营价值由人流量和消费力作为基本面，由科学有效的经营管理作为未来前景，由区域经济发展相匹配的商铺租售价格作为保障。

租售价格不合理，租户的赢利能力就会变弱，死亡概率就变高。缺乏科学有效的经营管理，招来的商户不适应整个区域的商业环境和消费需求，就不能提供合理并且不断增长的租金回报，也无法做旺商铺，让商铺迅速自然增值，没有足够的人流和消费力更不待言，就算商铺在中山路、新华大街这样的地段也难以涌金。