招商人员在洽谈时注意洽谈时的节奏与步骤。
（1）登门
鼓足勇气，树立自信心去拜访客户。
（2）说明来意
见到客户，首先向对方问好，自我介绍说明来意，递送资料及名片，展示项目的有关证件或资料。
（3）解说
招商人员应对项目本身的特点，简明扼要地向客户说明，抓住要点，有针对性地讲解。
（4） 客户提问
招商人员根据客户提问情况，要对答如流，做到问一答二，问二答三。
（5）消除异议
对客户提出的异议，不能及时做出回答的，应从另一角度来讲，适当地放大项目的优点，加强对客户的引导，忌对客户轻易承诺，发生争吵。
（6）劝说
在对以上客户交谈时，若客户没有提出拒绝时，要抓住时机，对客户进行劝说，劝说时赞美顾客，联系物业本身的特点和实际情况，进行理性说服。
（7）达成共识、成交
此阶段，招商人员通过劝说能与客户达成共识，说明本次拜访已取得了较大的成功，但商业地产招商不可能通过一次的拜访就达到签约。所以一般情况下客户不会马上做出决定，招商人员应抓住时机向客户约定时间，邀请客户到招商现场或约定下一次拜访时间。
（8）致谢道别
道别时，招商人员应当对本次拜访占用客户时间表示歉意，多说：“谢谢、对不起、打扰你了、耽误你的时间了、再见”等话语，同时最后别忘了向客户索取名片或联系方式，然后帮客户关上门，礼貌地离开。
4。、招商评价
外出拜访回来后，招商人员对当天的工作进行总结和检讨，对拜访成功的客户分析经验，对拜访没有成功的客户进行检讨，分析失败的原因，认真总结经验与教训。
（1）对当天拜访的客户，认真填写客户资料卡，建立客户档案。
（2）对拜访的客户逐一进行分类、辨别、分出有效客户，对下一次拜访制定策略。
（3）各招商人员组织起来，对当天的工作情况进行交流探讨，各述已见，互相学习以便取长补短。
（4）制订第二天工作计划，填写计划日程表。
5、自己的心理
一位著名的心理学家曾经说过：“能完全占有自己的心者，也能获得世上可贵的珍宝。”一天疲劳的外出拜访下来，可能会碰到形形色色的人，遇到多种多样的阻碍，如何调整自己的心理，变退缩为积极进取，就显得尤为重要，所以作为一名外出拜访人员应学会调整自己的心理，时刻保持积极自信的心态，充满必胜的信念。