中国房地产市场在密集调控的喧嚣中走过了2010年。从限购令到保障房建设，从国务院到国土部、住建部，从央行到财政部、银监会，从土地政策到信贷政策，几乎所有部门都紧张行动，出台政策密集度前所未有。面对严防死守的调控，市场却并不领情，价格难有回落。进入2011年，一年调控以来房地产市场暴露的问题未能根治，逐月走高的通货膨胀，也使人们对资产泡沫的担忧日益加重。高房价的症结到底在哪里？中国的房地产市场是否存在泡沫？香港大学教授许成钢认为土地供应不足，导致高地价，从而拉高房价是根本原因。

　　《中国经营报》：你认为造成高房价的根本原因是什么？

　　许成钢：房价在任何一个发达的市场经济中一定是参差不齐的，一定有高有低的，这也是市场经济的特征之一。像在北京，我们不应该去讨论三环四环以内的房价问题，作为国际大都市这些地区的房价一定是高的。如果用任何方式去打压这些地区的价格，肯定是不合理的。

　　问题就在于，大都市的中心地区的房价应该与周边地区的价格相区隔，中心城市的周边地区应当有足够多的相对低价的房子。而当这些周边地区也没有相对便宜的房子时，房价依然高居不下，就表明市场没有正常运作。问题就出现了。

　　土地供给是最大的限制因素，原因在于，全世界任何地方，只要是市场经济，任何地方房价的决定因素是地价。而地价则完全依据于土地的稀缺程度。以美国为例，纽约市场中心的曼哈顿或者是中西部农村，房价可能差几十倍，甚至上百倍。但在房屋的建设费用上，各地大体是相同的。市中心的房价之所以高，是因为那里的需求高，而相应的土地供应却很匮乏。在伦敦、东京、香港这些大都市都如此。同理，北京和上海作为大都市，市中心的土地供给不可能增加，需求与全球市中心一样，因此市中心地价的上升是正常的。以北京为例，北京市从整体上来说如果连五环外的地价都很高，就可能出问题了。

　　根本原因在于政府控制了土地供给。如果政府放开了土地供给--放开供给的一定是城市的周边地区，如果相对较偏远地方的土地供给充分了，这些地区的房价自然就会降下来。而对于广大市民来说可以选择较远但价格相对低的居住地点，因为地铁等公共交通的便利他们完全可以选择住到离市中心很远的地方。但目前的问题是即使是即使五环外的房价依旧很高。而事实上，六环附近的房屋非常少，主要原因就是土地供应不足。

　　《中国经营报》：如果说地价是房价的决定性因素，地价高启是否是一个更难以解决的问