现行土地税费金问题何在？

在中国目前的税收体系中，房地产所涉及税种，主要在开发流通环节，比如耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税及附加，以及相关企业所得税、个人所得税、营业税等。保有环节，有城镇土地使用税和房产税。而与房地产直接相关的税收主要有五种，保有环节的房产税和城镇土地使用税，以及流通环节的契税、土地增值税和耕地占用税。

　　整体来讲，近年来房地产相关的各项税收都呈增长趋势。其中，城镇土地使用税自2007年增长明显加快，原因是2007年国家提高了城镇土地使用税的税率。2007年开始的土地增值税清算，明显增加了土地增值税收入，2007年和2008年全国土地增值税收入分别为403亿元和537亿元，与上一年相比增长幅度为74.14%和33.33%。
从税收规模与地方政府税收收入的比重来看，与房地产行业直接相关税收在地方税收收入中的比重也是逐年提高。2008年与房地产直接相关税收总额为3656.61亿元，占地方税收收入的15.72%。但是与世界发达国家相比，比重依然偏低。

　　房地产保有环节的税负较轻，尤其是在地方财政收入的相对比重较低，已经难以反映土地和房地产价值的变化。1994年~2008年城镇土地使用税和房产税平均收入仅占全国地方财政收入总量的4.18%左右，占全国税收总量在2.37%左右。

　　综合来看，现行土地税费金制度存在的主要问题有：

　　第一，税轻费重。房地产行业在开发过程中除了税收之外，还存在名目繁多的收费。据上海有关部门的调查，房地产开发项目从前期筹备、动迁、建设到验收的整个环节，共有182个收费项目，其中，征地拆迁费30多项，建设及施工期收费20多项，勘察设计费近10项，各种增容及配套建设费110多项，而且经核查其中有83个属于不合理、不合法的项目。各种收费的金额在住房销售价格中所占比重，据有关部门计算约为15%，比税收所占10%的比重，超出近50%。这些收费提高了房屋成本，同时也容易引发政府的腐败行为。

　　第二，地方政府过度依赖土地出让金收入。2010年全国土地出让金收入2.7万亿元，全国财政收入为8.3万亿元，土地出让金收入占财政收入比重高达32.5%。而且各省政府财政对土地出让金的依赖程度差别巨大。例如2007年，土地出让金占地方财政收入比重最高的四川省，这一数字达到67%，而青海省仅为2.4%。一次性收取几十年的土地出让金，大大提高了地价和建设成本，是导致商品房价出现泡沫的重要原因。另外，这种土地批租制实际上是将后50~70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱